各鄉鎮人民政府，縣直機關各單位，省市、駐沅各單位：

《快三大小单双app物業管理暫行辦法》已經縣人民政府常務會議研究同意，現印發給你們，請認真貫徹實施。

 

 

                           快三大小单双app

                          2020年12月31日

（此件公開發布）

快三大小单双app物業管理暫行辦法

 

目  錄

第一章 總  則

第二章 物業管理區域與共用設施設備

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第四章 物業服務

第五章 物業使用和維護

第六章 監督管理

第七章 法律責任

第八章 附  則

 

第一章  總  則

第一條  為規範物業管理活動，維護業主、物業服務人及其他相關方的合法權益，改善業主的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》等法律、法規規定，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條  快三大小单双app行政區域內的物業使用、維護、服務和管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人或自行管理方式，對物業服務區域內的建築物、構築物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條  縣住建部門負責全縣物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：

（一）對物業服務質量進行監督管理；

（二）對物業招投標活動進行監督管理；

（三）對物業承接查驗、物業服務人退出交接活動進行指導和監督；

（四）處理物業管理中的投訴；

（五）對建築物及其附屬設施的維修資金繳存、使用情況進行監督管理；

（六）法律、法規規定的其他職責。

縣自然資源、市場監督管理、公安、城市管理、消防救援、生態環境、衛生健康、民政等有關部門按照各自職責，依法做好與物業管理相關的工作。

第四條 鄉（鎮）人民政府依法監督指導業主大會成立和業主委員會選舉換屆等工作，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業管理與社區建設的關系，調處物業管理糾紛。

居（村）民委員會協助鄉（鎮）人民政府開展物業管理相關工作。對業主大會籌備、召開及業主大會、業主委員會的日常工作進行具體指導。

第五條  物業服務行業組織應當加強行業自律，制定物業服務規範和標準，規範物業服務行為，督促物業服務人和從業人員依法經營、誠信服務，提升物業服務水平。

第二章  物業管理區域與共用設施設備

第六條 物業管理區域的劃分應當以有利於實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬範圍、建築物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

新建物業管理區域的劃分由建設單位在編制建設項目規劃設計方案時一並報城鄉規劃主管部門核定。

尚未劃分物業管理區域並已投入使用的，其物業管理區域劃分由縣住建部門會同鄉（鎮）人民政府征求業主意見後予以核定。

物業管理用房、供水、供電、供熱、供燃氣、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業管理區域。

第七條 建設單位應當在申領商品房預售許可或者現房銷售備案前，將物業管理區域資料報縣住建部門和鄉（鎮）人民政府備案，並在商品房買賣合同中載明。

新建住宅建設項目竣工驗收合格後，建設單位應當按照有關規定將物業管理區域內的供水、供電、供氣、通信等設施設備向相關專業經營單位移交。

第八條  物業服務人應當將物業管理區域向全體業主、物業使用人公示。物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場所屬於業主共有：

（一）物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋；

（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三）物業管理區域內除市政公共道路以外的其他道路，除公共綠地或者明示屬於個人以外的其他綠地；

（四）建設單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業主共有的房屋和設施設備；

（五）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施；

（六）法律、法規規定的其他共有部分。

建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，應當提出共有物業產權登記申請，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以載明。

第三章  業主、業主大會及業主委員會

第九條  業主是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

除前款規定外，符合下列條件之一的，可以認定為業主：

（一）尚未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、遺贈、征收等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建築物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；

（三）因合法建造取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；

（四）因繼承取得建築物專有部分所有權的個人；

（五）其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

第十條  業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會或者物業管理委員會的工作；

（七）監督物業服務人履行物業服務合同；

（八）對物業共有共用區域、部位或者設施設備和相關場地使用情況以及業主共有資金管理使用享有知情權、監督權和收益權

（九）監督建築物及其附屬物維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十一條  業主應當履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共有共用區域、部位或者設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定，配合物業服務人實施物業管理；

（四）按照有關規定交納維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）遵守房屋裝飾裝修的規定；

（七）支持和配合物業服務人的合法經營和管理活動；

（八）履行房屋安全使用責任；

（九）履行生活垃圾分類投放主體責任，按照規定分類投放生活垃圾；

（十）法律、法規規定的其他義務。

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第十二條  一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會是物業服務事項的決策機構。具備下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）交付使用的物業專有部分建築面積達到建築物總面積百分之五十以上的；

（二）交付使用的物業專有部分建築面積達到建築物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的；

（三）交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的。

業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據，建設單位應當予以配合。

第十三條  符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當向物業所在地的鄉（鎮）人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請，十名以上（含十名）業主也可以聯名申請。

鄉（鎮）人民政府應當在接到申請後三十日內組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組成立之日起七日內，建設單位應當向鄉（鎮）人民政府以及籌備組報送建築物面積清冊、業主名冊、建築規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業服務用房配置確認資料等。

首次業主大會會議經費由建設單位承擔。

第十四條  業主大會會議籌備組由業主推選代表、建設單位代表、鄉（鎮）人民政府代表、居（村）民委員會代表組成。籌備組人數應當為七至十三人的單數，其中業主推選代表不得少於百分之五十。籌備組組長由鄉（鎮）人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責予以公示，公示時間不得少於七日。

籌備組中的業主成員被提名為業主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

第十五條  首次業主大會會議籌備組負責下列工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）起草業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份、人數及業主投票權數；

（四）組織業主推選業主委員會委員候選人；

（五）確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前公示會議通知、業主及投票權數確認情況、業主委員會委員候選人情況、業主大會會議表決規則以及前款第二項規定的材料文本，公示時間不得少於七日。業主對公示內容有異議的，籌備組應當復核或者修改，並書面告知異議人。

籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會成立後即自行解散。

首次業主大會會議召開並選舉產生業主委員會之日起三十日內，由業主委員會向縣住建部門備案。

第十六條  下列事項由業主大會決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員和候補委員；

（四）選聘、續聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（八）確定業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會委員工作補貼標準；

（九）改變或者撤銷業主委員會作出的不適當的決議；

（十）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第十七條  業主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達業主，並至少提前十五日公示相關文本和信息。

業主大會需要投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名；業主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業主的身份證復印件及委托書。

采用互聯網方式表決的，應當通過縣住建部門建立的電子投票系統進行。

業主大會會議不得就已公告議題以外的事項進行表決。

業主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業主可以查詢、復制相關原始資料，並依法實施監督。

第十八條  業主委員會不按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會會議的，鄉（鎮）人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不組織召開的，鄉（鎮）人民政府應當指導監督居（村）民委員會及時組織召開。

第十九條  業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年，業主委員會委員可以連選連任。

業主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業主中產生。

業主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息，並向業主公開。

業主委員會主任、副主任、委員及候補委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等材料報縣住建部門和鄉（鎮）人民政府備案，並書面告知相關居（村）民委員會。

第二十一條  業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主大會和業主的監督，履行下列職責：

（一）執行業主大會決定和決議，維護業主共同利益；

（二）召集業主大會會議，報告年度物業管理實施情況、業主委員會履職情況；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；

（四）監督物業服務人員，全面履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；

（六）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業費用；

（七）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法，組織和監督維修資金的籌集和使用；

（八）在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作；

（九）配合、支持社區居（村）民委員會依法履行職責，並接受其指導和監督；

（十）制作和保管會議記錄、共有物業部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關資料；

（十一）定期向業主通報工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業主委員會委員、候補委員交納物業費、停車費情況；

（十二）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十三）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定應當經全體委員過半數通過。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

第二十二條  業主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

（一）業主大會議事規則、管理規約；

（二）業主大會和業主委員會決定；

（三）物業服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況；

（四）經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況；

（五）維修資金的籌集情況；

（六）業主共有部分的經營與收益情況；

（七）業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員工作津貼詳細情況；

（八）其他應當向業主、物業使用人公開的情況和資料。

前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示；第五、六、七項規定的事項，業主委員會應當於每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少於三十日。

業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料並依法實施監督，業主委員會、物業服務人等應當予以配合。

第二十三條  業主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；

（二）虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；

（三）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；

（五）侵占、挪用業主共有財產，將業主共有財產借貸給他人或者以業主共有財產為他人提供擔保；

（六）收受物業服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的紅包禮金、減免收費、停車便利等利益；

（七）泄露業主信息，發布違反法律法規、社會公共秩序的不實言論、信息；

（八）拒不執行鄉（鎮）人民政府、相關主管部門關於本物業管理區域的整改要求或者人民法院生效裁判；

（九）侵害業主合法權益的其他行為。

業主委員會委員有前款情形之一的，由鄉（鎮）人民政府責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，並向業主公示。罷免業主委員會委員時，應當允許其提出申辯並記錄歸檔。

第二十四條  業主委員會應當於任期屆滿三個月前召開業主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，鄉（鎮）人民政府應當責令其限期換屆選舉。

業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將保管的檔案資料、印章及業主共有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的，新一屆業主委員會可以請求鄉（鎮）人民政府督促移交。

第二十五條  業主委員會做出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔相應的法律責任。

第二十六條  業主委員會違規使用公共收益和工作經費的，縣住建部門和鄉（鎮）人民政府、社區居（村）民委員會應當委托有資質的審計機構對該業主委員會使用公共收益的情況以及工作經費進行財務審計。

換屆後，新一屆業主委員會可以委托有資質的審計機構對上一屆業主委員會進行審計。

審計費用從公共收益中列支。

第四章  物業服務

第二十七條  在業主大會選聘物業服務人之前，建設單位應當按照國家、省有關規定選聘前期物業服務企業，簽定書面前期服務合同，實施前期物業管理服務。

 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

建設單位在物業銷售前應當制定臨時管理規約，對業主、物業使用人在物業活動中應當遵守的行為準則作出規定。前期物業服務合同和臨時管理規約應當在商品房銷售現場進行公示。

第二十八條  新建物業交付使用前，建設單位和前期物業服務人應當進行物業承接現場查驗。未經現場查驗的，建設單位不得交付使用，物業服務人不得承接。

前期物業服務人應當邀請業主代表、縣住建部門、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會參加物業承接現場查驗，必要時可以聘請有關專業機構予以協助。

第二十九條  實施承接查驗的物業，應當符合下列要求：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、生環等部門出具的認可或者準許使用文件，並報建設行政主管部門備案；

（二）水、電已納入城市管網，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，並對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；

（三）管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的鋪設且與相應管網連接，並按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；

（四）光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口鋪設到戶，地下通信管道鋪設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監控裝置及其他安全防範設施設備按照規劃設計要求配置到位；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書；

（六）按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設；

（七）按照規劃要求完成了小區道路建設，並與城市道路或者公路相連；

（八）按照規劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置；

（九）建築物及其配套設施標誌標識完整、清晰；

（十）法律、法規和前期物業服務合同規定的其他條件。

物業交接雙方應當簽訂物業交接驗收協議，作為物業服務合同的補充協議。

鼓勵實行住宅物業住房品質分類。規劃設計對住宅物業住房品質有明確標準要求的，前期物業服務人應當按要求進行查驗。

第三十條  經現場查驗，符合本辦法第二十九條規定的，前期物業服務人應當與建設單位簽訂物業承接協議；不符合的，應當制定書面整改計劃，由建設單位按照計劃要求整改，並於整改完畢後組織復驗。

前期物業服務人應當自物業承接協議簽訂之日起三日內，將承接查驗情況和承接協議予以公示，公示時間不得少於十五日。

第三十一條  前期物業服務人應當自物業交接後三十日內，持下列文件向縣住建部門辦理備案手續：

（一）前期物業服務合同；

（二）臨時管理規約；

（三）物業承接查驗協議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他有關承接查驗的文件。

第三十二條  新建物業建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：

（一）建築面積不少於建築物總面積的千分之二，最低不少於八十平方米；

（二）具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；設置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高於四樓。

第三十三條  建設單位應當按照規劃要求配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬於全體業主共有。

保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建築物總面積的一定比例配套建設經營性用房。經營性用房的收益主要用於物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業主委員會工作經費支出。

第三十四條  建設單位銷售物業時，應當在銷售場所公示經批準的規劃設計方案、物業管理區域資料、臨時管理規約、前期物業服務合同等材料和物業服務用房、共用部位、共用設施設備等信息，並向物業買受人提供書面告知材料。

建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為物業買賣合同的附件。

第三十五條  建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。

建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業建築安裝總造價百分之三的比例向縣住建部門交存物業保修金，作為物業保修期內物業維修費用的保障。

建設單位在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務人可以申請使用物業保修金予以維修。

物業保修期滿，縣住建部門應當將剩余的物業保修金及利息退還建設單位。

第三十六條  業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務人。

業主大會決定采用招標方式選聘物業服務人的，由業主委員會依照招標投標法律、法規組織招標。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務人的，業主委員會應當將三家以上備選的物業服務人的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容予以公示，並根據業主意見對公示內容調整後，提請業主大會決定。

物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同報送縣住建部門備案。

建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十七條  物業服務人在物業服務活動中享有下列權利：

（一）對物業及物業管理區域內的建築物及其附屬設施維修養護、環衛及相關秩序進行管理；

（二）根據物業服務合同約定收取物業費；

（三）勸阻、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為；

（四）采取合理措施保護業主的人身、財產安全；

（五）對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人有權及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理；

（六）法律、法規規定和物業服務合同約定以及業主大會授予的其他權利。

第三十八條  物業服務人應當按照物業服務合同、物業服務規範提供物業管理服務，履行下列義務：

（一）落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，做好物業管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；

（二）負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業管理區域內的垃圾清運，維護物業管理區域的環境衛生；

（三）對物業共用部位、共用設施設備進行養護、維修；

（四）做好物業養護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主、物業使用人提供免費查詢服務；

（五）實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件；

（六）執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

（七）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第三十九條  除有關國家機關依法調取外，未經業主、物業使用人書面同意，物業服務人不得向他人出售或者非法提供業主、物業使用人的個人信息。

未經法定程序並簽訂委托合同，物業服務人不得利用業主共用部位、共用設施設備進行經營，不得侵占或者擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益。

第四十條  物業服務人應當根據物業服務合同的約定，在業主委員會的監督下，委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務。

電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業資質的檢測機構進行定期檢驗檢測，委托具備專業資質的維護保養機構負責日常維護、保養。

物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將物業管理區域內的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務肢解後分別轉委托給第三人。

第四十一條  物業費收費標準和交納方式由物業服務合同約定。實行政府指導價的，應當在指導價範圍內確定。

物業服務人應當公示物業服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式。物業服務人不得向業主收取任何未經合同約定並經公示的費用。

物業服務合同期內，物業服務人不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務人應當按棟公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，並經業主大會同意；沒有成立業主大會的，需經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，並簽訂變更協議。

第四十二條  業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

第四十三條 業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理註意事項，並配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

產權轉讓的，業主應當結清物業服務費，並自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知業主委員會和物業服務人。出租物業專有部分的，出租人應當在租賃合同簽訂後及時將承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務人。

第四十四條  物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息，信息發生變化的，應當及時更新：

（一）物業服務人名稱、物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準、崗位情況、服務投訴電話；

（二）電梯、消防、監控等設施設備的日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；

（三）月度公共水電費用分攤以及物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況；

（四）年度物業服務工作情況；

（五）其他應當公示的信息。

物業服務費采用酬金制方式收取的，物業服務人應當按照規定建立物業服務各項資金收支臺賬，於每年三月底前公布上一年度物業服務各項成本費用、接受委托利用業主共用部位和共用設施設備進行經營的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答復。

第四十五條  物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限和方式另有約定的除外。

物業服務期限屆滿後，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第四十六條  物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好以下交接工作：

（一）物業承接查驗資料；

（二）物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案；

（三）物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備；

（四）預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費。

第四十七條  物業服務合同終止後，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項。

物業服務人退出時，尚未選聘新物業服務人的，業主委員會可以申請鄉（鎮）人民政府進行應急管理；尚未成立業主大會的，十名以上業主可以聯名申請鄉（鎮）人民政府進行應急管理。鄉（鎮）人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業主共同承擔。

第四十八條  物業服務人不得有下列行為：

（一）減少物業服務內容、降低物業服務標準；

（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務、催收物業費；

（三）擅自增加收費項目、提高收費標準，超期收取費用；

（四）擅自處分屬於業主的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權；

（五）擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備；

（六）擅自撤離或者拒不退出物業管理區域；

（七）終止服務撤離時，拒不移交屬於業主的檔案資料、物品、資金等；

（八）法律、法規禁止的其他情形。

第五章  物業使用和維護

第四十九條  業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會對以下違反法律、法規以及管理規約的行為，有權請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失：

（一）任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為；

（二）違反管理規約，封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施；

（三）其他違反管理規約損害公共利益和他人合法權益的行為。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第五十條  物業管理區域內禁止下列行為：

（一）改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

（三）擅自將住宅改變為經營性用途或者以其他形式擅自改變物業規劃用途；

（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業共用部位、共用設施設備；

（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建築、構築物；

（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放汙水；

（八）排放有毒、有害等汙染環境的物質；

（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；

（十二）違反規定飼養動物；

（十三）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，物業服務人、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務人、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。

第五十一條  業主、物業使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。

物業服務人應當加強對物業墻面、外墻、樓梯間等共有物業的日常巡查。發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應當通知業主或者物業使用人及時處理。

第五十二條  物業管理區域禁止從建築物高空拋擲物品危害他人安全或者破壞環境衛生。

物業服務人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生。

第五十三條  建設單位、物業服務人或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

第五十四條  同一物業管理區域內，有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業，業主應當交存專項維修資金。業主交存的維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

首期維修資金，由物業買受人在辦理商品房預售合同備案前存入維修資金專戶。房屋竣工後尚未售出和建設單位自留的物業，由建設單位在竣工驗收備案前存入維修資金專戶。

續交、補交的物業專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業管理費逐月交存。

第五十五條  發生下列緊急情況，需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金，並立即組織應急維修：

（一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）消防、電力、供水、排水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；

（三）電梯故障；

（四）建築外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；

（五）其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況。

第五十六條  對配套設施設備不齊全的老舊住宅區，縣人民政府應當制定老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。

鄉（鎮）人民政府應當推動老舊小區實行物業管理，老舊小區物業服務所需費用由業主或者物業使用人承擔。

老舊住宅小區業主需要增設電梯的，縣自然資源、住建、應急管理、市場監管、財政等有關部門應當根據國家和省有關規定予以支持。

第六章  監督管理

第五十七條  縣直相關部門接到業主、業主委員會或者物業服務人的投訴舉報，應當在各自的職責範圍內及時進行調查、處理，並將調查、處理結果告知投訴舉報人。

第五十八條  維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

維修資金的財務管理和會計核算應當依法接受財政部門監督。

第五十九條  縣住建部門應當將物業服務人納入統一的物業服務行業信用信息平臺，記錄物業服務人的信用信息。

第六十條  鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會、企業事業單位、社會團體和其他組織應當支持城鄉社區人民調解組織及時調解物業糾紛，鼓勵社會工作者、人民調解員、法律專業人士等參加物業糾紛調解。

第六十一條  物業服務人應當依照法律、法規及物業服務合同約定落實安全防範措施，將安全臺賬按月送交居（村）民委員會。

居（村）民委員會應當協助鄉（鎮）人民政府對物業服務人安全防範措施的落實情況進行指導監督。

第七章  法律責任

第六十二條  違反本辦法規定，建設單位、物業服務人未履行承接查驗義務的，由縣住建部門責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，並予以通報。

第六十三條  違反本辦法規定，物業服務人、業主委員會成員侵害業主利益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十四條  物業服務人未履行物業服務合同義務或者履行合同不符合約定導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第六十五條  縣住建部門或者其他有關行政主管部門和鄉（鎮）人民政府及其工作人員在物業管理工作中不依法履行監督管理職責的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十六條  違反本辦法規定的其他行為，法律、法規規定處罰的，從其規定。

第八章 附  則

第六十七條  本暫行辦法自2021年1月1日實施。